Eine Ferienwohnung kaufen? So zahlen Sie einen realistischen Preis!

Möchten Sie wissen, ob der Angebotspreis eines Ferienhauses marktgerecht ist? Erfahren Sie, wie Sie Baukosten, Wertbeständigkeit und Rendite realistisch einschätzen können.

Stell dir vor, du spazierst durch einen brandneuen Ferienpark. Die Sonne scheint, die Ausstattung sieht schick aus, und der Verkäufer schwärmt begeistert von der Rendite. Ein modernes Chalet mit allem Drum und Dran für 239.500 €. Du spürst die Verlockung: Das könnte glatt dein zweites Zuhause werden – und eine lohnende Investition.

Aber woher weiß man, ob diese Immobilie den Angebotspreis wirklich wert ist? Was genau ist im Preis enthalten? Und wie entwickelt sich der Wert, wenn man in fünf Jahren verkaufen möchte? Unserer Erfahrung nach fällt es vielen potenziellen Käufern schwer einzuschätzen, ob der Angebotspreis einer Ferienimmobilie realistisch ist. In diesem Blog zeigen wir Ihnen, wie Sie als Käufer den tatsächlichen Wert einer Ferienimmobilie einschätzen können. Sie erhalten Einblicke in die Zusammensetzung der Preise für Neubauten, erfahren, wie sich der Wert einer Immobilie nach dem Kauf in der Regel entwickelt und welche Faktoren den zukünftigen Verkaufspreis beeinflussen. Außerdem besprechen wir, wie Sie die Finanzierung klug angehen können.

Beim Kauf einer neu gebauten Ferienwohnung in einem Ferienpark zahlen Sie nicht nur für die Baumaterialien und das Grundstück, sondern auch für die Arbeit und das Risiko, das der Bauträger eingegangen ist. Dazu gehören der Erwerb des Grundstücks, die Einholung von Genehmigungen, der Aufbau der Infrastruktur und die Errichtung von Einrichtungen wie Schwimmbädern, Restaurants oder Spielplätzen. All dies kommt noch zu den Baukosten der Wohnungen selbst hinzu. Es ist daher nur logisch, dass der Bauträger für den Aufwand und die eingegangenen Risiken eine angemessene Gegenleistung erwartet.

Angesichts des vielfältigen Angebots an Freizeit-Neubauten ist es sehr schwierig, eindeutig anzugeben, wie hoch ein realistischer Kaufpreis sein sollte. Wir haben jedoch eine Faustregel, die Sie aus dem oben genannten Grund mit einer großen Portion Skepsis betrachten sollten. Für ein modernes Chalet für sechs Personen (55 m²) auf eigenem Grundstück liegen die Anschaffungskosten für den Bauträger schnell bei rund 158.500 € ohne MwSt. Wird die Immobilie für 240.000 € verkauft, ergibt sich daraus eine Marge von etwa 30 bis 35 %. Das klingt nach viel, aber darin sind auch Marketingkosten, Personalkosten und das unternehmerische Risiko enthalten. Zudem profitieren Sie als Käufer von einer Immobilie, die schlüsselfertig übergeben wird, einschließlich Einrichtung, Garten, Anschlüssen und Infrastruktur.

Bei gebrauchten Ferienwohnungen ist oft zu beobachten, dass der größte Wertverlust bereits hinter ihnen liegt. Vergleichen Sie es mit einem Neuwagen: Der Wert sinkt oft in den ersten Jahren am stärksten. Danach stabilisiert er sich. Ist die Immobilie gut gepflegt, kann die Inflation diesen Wertverlust langfristig leicht wieder ausgleichen. Vor allem bei Immobilien in Top-Lagen oder mit einzigartigen Merkmalen lässt sich beobachten, dass der Wert schneller steigt oder dass bereits von Anfang an eine positive Wertentwicklung zu verzeichnen ist.

Als Käufer möchten Sie wissen, ob eine Immobilie ihren Wert behält oder sogar an Wert gewinnt. Die wichtigsten Faktoren hierfür sind:

1. Lage und Einzigartigkeit
   Befindet sich die Immobilie in bester Lage, direkt am Wasser oder an einem begehrten Standort im Park? Gehört sie zu den wenigen Objekten mit einem bestimmten Design oder Grundriss? Je einzigartiger, desto wertbeständiger.
2. Grundstückssituation
   Wohnimmobilien auf eigenem Grund sind in der Regel wertbeständiger als solche auf gepachtetem Grund. Achten Sie auf die Laufzeit und die Bedingungen von Erbpachtverträgen oder Mietverträgen.
3. Vermietbarkeit
   Wird die Immobilie gut vermietet? Steht ein professioneller Vermieter dahinter? Ist die Wohnanlage online gut sichtbar? Eine hohe Auslastung macht Ihre Immobilie für zukünftige Käufer interessanter.
4. Bauqualität
   Nachhaltige Materialien, eine gute Dämmung und energieeffiziente Anlagen sorgen für weniger Wartungsaufwand und einen höheren Werterhalt. Energieausweise gewinnen zunehmend an Bedeutung.
5. Organisation und Flexibilität
   Können Sie selbst entscheiden, ob Sie vermieten oder nicht? Müssen Sie die Instandhaltung auslagern oder dürfen Sie diese auch selbst übernehmen? Gibt es Einschränkungen bei der Eigennutzung der Immobilie? Gibt es eine gut funktionierende Eigentümergemeinschaft oder einen professionellen Verwalter? Diese Aspekte sind für zukünftige Käufer stets von Bedeutung.

Man muss nicht immer den gesamten Betrag aus eigener Tasche bezahlen, um klug in eine Ferienimmobilie zu investieren. Durch eine (teilweise) Finanzierung mit Fremdkapital kann man sogar eine höhere Rendite aus dem eigenen Kapital erzielen. Dieses Prinzip – der Hebeleffekt – kann zu Ihrem Vorteil wirken, vorausgesetzt, Sie wissen, was Sie tun.

Wenn Sie einen Teil Ihres Kaufs mit Fremdkapital finanzieren, können Sie Ihre Eigenkapitalrendite steigern. Dies wird als Hebeleffekt bezeichnet. Wenn Sie beispielsweise 150.000 € zu einem Zinssatz von 3 % für eine Immobilie im Wert von 200.000 € aufnehmen, kann Ihre Rendite deutlich steigen, solange die Mieteinnahmen höher sind als die Zinsen.

Bitte beachten Sie: Das funktioniert in beide Richtungen. Wenn der Wert der Immobilie sinkt oder die Erträge hinter den Erwartungen zurückbleiben, machen Sie dennoch Verluste. Achten Sie daher stets auf ein gesundes Verhältnis zwischen Eigenkapital und Darlehen und arbeiten Sie mit einem zuverlässigen Finanzierungsberater zusammen. In unserem Kaufkurs erfahren Sie mehr über zuverlässige Finanzierungspartner, die Finanzierung über den Wertzuwachs und den Hebeleffekt. Außerdem bieten wir aufschlussreiche Anhänge wie Rechenmodelle an, die dir helfen, die Finanzierung optimal zu gestalten.

Wer versteht, wie sich der Preis einer Ferienimmobilie zusammensetzt und welche Faktoren zur Werthaltigkeit beitragen, kann fundiertere Entscheidungen treffen. Ganz gleich, ob Sie sich für einen Neubau mit steuerlichen Vorteilen oder eine gängige Bestandsimmobilie in bester Lage entscheiden – achten Sie darauf, den Wert kritisch zu bewerten. Lassen Sie sich nicht von einer schönen Fassade täuschen, sondern ziehen Sie Ihre Schlussfolgerungen auf der Grundlage bewährter Analysekriterien. So genießen Sie nicht nur das Eigentum, sondern auch den zukünftigen Verkauf Ihrer Ferienimmobilie.

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