Sie möchten eine Ferienwohnung kaufen? Beachten Sie diese Aspekte!

Vermeiden Sie Fehlkäufe bei Ferienimmobilien. Erfahren Sie, wie Sie Bauqualität, Grundrechte und Rechtsstatus beurteilen, um eine kluge Kaufentscheidung zu treffen.

Die Lage ist gut. Alle Punkte auf deiner Wunschliste sind abgehakt. Du hast das Gefühl, dass der Ferienpark genau das Richtige für dich ist. Doch dann entdeckst du plötzlich einen Riss in der Wand, stellst fest, dass das Grundstück auf Pachtland liegt, oder es stellt sich heraus, dass das Chalet älter ist als in der Anzeige angegeben. Wie kannst du verhindern, dass aus einem Traum ein Albtraum wird?

Wer eine Ferienimmobilie kauft, muss mehr wissen als nur, wo und warum man kauft. Man muss auch verstehen, was man kauft – sowohl in baulicher als auch in rechtlicher Hinsicht. In diesem Blogbeitrag (basierend auf Lektion 3 unseres Kaufkurses) erfahren Sie, worauf Sie achten müssen, um eine qualitativ hochwertige Immobilie zu erwerben und versteckte Risiken zu vermeiden.

Eine Ferienimmobilie kann rechtlich gesehen ein bewegliches Gut (wie beispielsweise ein transportables Chalet) oder eine Immobilie (wie beispielsweise ein Haus mit festem Fundament) sein. Dieser Unterschied bestimmt unter anderem, ob Sie Grunderwerbsteuer und Grundsteuer zahlen müssen, wie einfach Sie die Ferienimmobilie finanzieren können und wie attraktiv sie bei einem Weiterverkauf ist.

Ein Chalet kann zunächst als bewegliches Gut gelten (beispielsweise wenn es auf einem Lkw auf der Baustelle ankommt), doch sobald es dauerhaft auf eigenem Grund aufgestellt und fundiert ist, wird es in der Regel als unbewegliches Gut betrachtet. Steht es auf gepachtetem Grund und besteht kein langfristiges Nutzungsrecht? Dann bleibt es oft ein bewegliches Gut.

Achten Sie daher genau auf das Fundament, die Art des Grundstücks und die Vertragsform bezüglich der Nutzung des Grundstücks. Steht das Haus fest, befindet sich das Grundstück in Ihrem Eigentum oder ist die Grundstückspacht rechtlich einwandfrei geregelt? Dann verbessern sich sowohl die Finanzierungsmöglichkeiten als auch Ihre langfristige Sicherheit.

Es gibt Ferienwohnungen verschiedener Bauarten, die jeweils ihre eigenen Merkmale aufweisen:

Traditionelle Bauweisen mit Ziegeln oder Beton bieten in der Regel die größte Langlebigkeit und Wertbeständigkeit. Diese Häuser sind gut gedämmt und wartungsarm, aber auch in der Anschaffung teurer.

Chaletbau, oft modular und auf einem Fahrgestell errichtet. Preislich erschwinglicher und schnell zu errichten. Die Lebensdauer kann mitunter kürzer sein und die Wertentwicklung ist begrenzter.

Fertighäuser vereinen das Beste aus zwei Welten. Sie lassen sich schnell errichten, sind gut gedämmt und oft energieeffizient. Dennoch bleibt weniger Spielraum für individuelle Gestaltungsmöglichkeiten als beim traditionellen Bau.

Holzbau strahlt eine warme Atmosphäre aus und wird oft nachhaltig hergestellt, erfordert jedoch mehr Pflege und ist anfälliger für Abnutzung und Feuer.

Nicht jede Ferienwohnung steht auf eigenem Grund und Boden. Das hat Auswirkungen auf Ihre Freiheit, die jährlichen Kosten und die Wertentwicklung.

Bei einem Kaufgrundstück sind Sie vollständiger Eigentümer des Grundstücks. Sie genießen maximale Sicherheit hinsichtlich des Zugangs und der dauerhaften Nutzung der Ferienwohnung. Dies macht das Objekt für den Wiederverkauf attraktiver, allerdings müssen Sie Grundsteuer zahlen, und der Kaufpreis ist in der Regel höher als bei Immobilien auf einem Pachtgrundstück.

Erbpacht bedeutet, dass man das Recht erwirbt, das Grundstück für einen bestimmten Zeitraum, häufig 30 bis 99 Jahre, zu nutzen. Die Kosten sind oft niedriger als beim Kauf eines Grundstücks, allerdings gelten Einschränkungen hinsichtlich der Nutzung des Grundstücks und der darauf befindlichen Gebäude. Außerdem kann die Erbpachtgebühr in regelmäßigen Abständen angepasst werden.

Bei einem Pachtgrundstück pachten Sie das Grundstück vom Parkbetreiber oder vom Grundstückseigentümer. Das macht den Erwerb zwar günstig, ist aber oft auch mit weniger Sicherheit verbunden. Der Pachtvertrag kann auslaufen oder die Pacht kann steigen. Das macht eine Ferienimmobilie auf einem gepachteten Grundstück zwar noch nicht zu einer schlechten Wahl, aber es ist äußerst wichtig, das Grundstück zu guten Bedingungen (die schriftlich festgehalten sind) zu pachten. Prüfen Sie immer, ob die Eintragung eines notariell beglaubigten Baurechts zulässig ist. Erkundigen Sie sich auch nach der Parkordnung und den auf dem Grundstück lastenden Dienstbarkeiten.

Es gibt einige Dinge, die du im Voraus überprüfen kannst, um Überraschungen zu vermeiden:

• Suchen Sie die Adresse auf kadastralekaart.com, um die Grundstücksgröße, die bebaute Fläche und den Eigentumsstatus zu ermitteln.
• Schauen Sie sich den Aluminiumstreifen im Glas an: Dort ist oft das Herstellungsdatum des Isolierglases angegeben.
• Überprüfen Sie das Wartungsheft des Heizkessels oder der Wärmepumpe, um das Alter zu ermitteln.
• Fragen Sie nach dem Energieausweis, insbesondere bei größeren oder neueren Wohnungen.

Anhand dieser ersten Prüfpunkte kannst du schnell feststellen, ob das Objekt ernsthaft in Betracht gezogen werden sollte.

Bei Bestandsimmobilien können versteckte Mängel auftreten, insbesondere wenn sie schon etwas älter sind. Denken Sie beispielsweise an:

• Wasserschäden an Dachrändern oder Dachrinnen
• Stehendes Wasser auf Flachdächern
• Feuchtigkeitsprobleme oder Schimmel im Fußboden und im Badezimmer
• Verfärbung von Kunststofffassaden durch Sonnenlicht
• Lose sitzende oder verrottete Teile der Reling
• Risse in Decken oder Wänden
• Veraltete Anlagen oder schlecht isolierte Verglasungen

Im Zweifelsfall ist es ratsam, ein bautechnisches Gutachten erstellen zu lassen, insbesondere bei Häusern, die älter als 15 Jahre sind. Neuere Häuser sind oft wartungsarmer gebaut und bergen daher etwas weniger Risiken.

Viele Ferienwohnungen werden „wie gesehen“ verkauft. Das bedeutet, dass der Verkäufer nicht immer für Mängel haftet, die Sie bei der Besichtigung hätten erkennen können.

Dennoch haben Sie als Käufer Rechte bei sogenannten versteckten Mängeln – vorausgesetzt, der Mangel ist schwerwiegend genug und der Verkäufer wusste davon oder hätte davon wissen müssen. Dazu zählen beispielsweise Undichtigkeiten, bauliche Schäden oder defekte Anlagen, die die normale Nutzung beeinträchtigen.

Bei Neubauten gilt häufig eine Gewährleistung für Bau und Technik: 2 Jahre auf Ausführungsmängel und bis zu 10 Jahre auf bauliche Mängel.

Wer eine Ferienimmobilie kauft, möchte diese möglichst unbeschwert genießen oder als Investition nutzen können. Daher ist es unerlässlich, dass Sie wissen, was Sie kaufen – sowohl in baulicher als auch in rechtlicher Hinsicht. Indem Sie die beschriebenen Punkte im Vorfeld prüfen, vermeiden Sie Überraschungen und kaufen mit Vertrauen. Und darum geht es letztendlich!

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