Was kostet eine Ferienwohnung eigentlich wirklich? Alle Anschaffungskosten im Überblick!

Entdecken Sie alle versteckten Kosten beim Kauf einer Ferienimmobilie: von der Grunderwerbsteuer und Notarkosten bis hin zur Mehrwertsteuer und steuerlichen Fallstricken.

Es ist soweit. Nach langer Suche hast du endlich die perfekte Ferienwohnung gefunden. Die Fotos sehen vielversprechend aus, und der Preis scheint auf den ersten Blick erschwinglich zu sein. Doch sobald du dich näher mit dem Kaufprozess befasst, stellt sich heraus, dass allerlei zusätzliche Kosten anfallen. Notarkosten, Steuern und manchmal sogar Bußgelder oder Nachforderungen. Viele Käufer sind sich dieser Kosten im Vorfeld nicht bewusst und erfahren erst davon, wenn der Vertrag bereits unterzeichnet ist und es zu spät ist. Das ist schade – und vermeidbar. In diesem Blogbeitrag geben wir dir einen klaren Überblick über die häufigsten Nebenkosten beim Kauf einer Ferienimmobilie, damit du mit realistischen Erwartungen und einer stärkeren Verhandlungsposition in den Prozess gehen kannst.

Auf Funda oder Immobilienportalen stößt man oft auf Begriffe wie „V.O.N.“ (Vrij Op Naam) oder „K.K.“ (Kosten Koper). Diese wenigen Buchstaben machen einen großen Unterschied für Ihren Geldbeutel. Bei „V.O.N.“ sind eventuelle Nebenkosten wie Mehrwertsteuer, Grunderwerbsteuer und Notarkosten bereits im Angebotspreis enthalten. Was Sie sehen, ist das, was Sie bezahlen.

Bei K.K. können jedoch möglicherweise noch erhebliche zusätzliche Kosten anfallen. Dazu gehören beispielsweise:

• Mehrwertsteuer (21 % in den Niederlanden)
• Grunderwerbsteuer (derzeit 10,4 % bei Nutzung zu Erholungszwecken)
• Notar- und Grundbuchgebühren (1.500 € bis 2.000 €)
• Vermessungskosten für das Grundstück (bei Neubauten oft 700 € – 1.000 €)

Eine Immobilie im Wert von 250.000 € (K.K.) kann dich unter Umständen 279.000 € oder mehr kosten. Überprüfe daher immer genau, was im Preis enthalten ist und was nicht.

Die Höhe der Schenkungssteuer hängt von der jeweiligen Situation ab. Im Jahr 2025 beträgt der Steuersatz 10,4 %, wird aber voraussichtlich im Jahr 2026 auf 8 % sinken. Es gibt jedoch zahlreiche Ausnahmen und Befreiungen:

• Befreiung aufgrund von zeitlicher Übereinstimmung: Kaufen Sie eine Immobilie, die vor weniger als sechs Monaten erstmals genutzt wurde und für die Mehrwertsteuer entrichtet wurde? Dann zahlen Sie keine Grunderwerbsteuer.
• Bewegliche Sachen (wie z. B. Möbel) sind von der Steuer befreit. Lassen Sie diese daher im Kaufvertrag genau auflisten, um Ihre Grunderwerbsteuer so gering wie möglich zu halten.

Wir sehen regelmäßig Käufer, die zunächst nur die Ferienwohnung kaufen und das Grundstück pachten. Erst später entscheiden sie sich, das Grundstück zusätzlich zu erwerben. Daran ist an sich nichts auszusetzen, solange man sich bewusst ist, dass dies steuerliche Auswirkungen auf den endgültigen Kaufpreis hat. Dies gilt insbesondere für den Kauf einer bereits bezogenen Immobilie auf einem gepachteten Grundstück.  

Eine bewegliche Sache, wie beispielsweise ein Chalet oder ein Mobilheim auf gepachtetem Grundstück, ist von der Grunderwerbsteuer befreit. Eine Immobilie, wie beispielsweise ein gemauertes Haus, ein Fertighaus oder ein fest verankertes Chalet auf eigenem Grundstück, unterliegt der Grunderwerbsteuer, sobald sie vor mehr als sechs Monaten in Nutzung genommen wurde. Einfach ausgedrückt: Wenn Sie ein neues Chalet auf eigenem Grundstück kaufen, werden das Haus mit Zubehör und das Grundstück in der Regel ohne Grunderwerbsteuer übergeben. Sie zahlen hierfür jedoch Mehrwertsteuer. Verkaufen Sie Ihre Ferienimmobilie und das Grundstück innerhalb von sechs Monaten, nachdem Sie diese erstmals in Nutzung genommen haben? Dann muss der neue Käufer grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer zahlen. Dies hängt mit der sogenannten „Zusammenfallbefreiung“ zusammen, bei der eine Immobilie ohne Grunderwerbsteuer weiterverkauft werden kann, sofern dieser Weiterverkauf innerhalb von sechs Monaten nach der ersten Inbetriebnahme erfolgt und der ursprüngliche Verkauf mehrwertsteuerpflichtig war. Angenommen, Sie kaufen zunächst ein Ferienhaus, das bereits vor mehr als sechs Monaten in Nutzung genommen wurde, und erwerben anschließend das Grundstück. Diese Situation kommt unglaublich häufig vor und führt zu vielen unangenehmen Überraschungen. Wenn Sie eine gebrauchte Ferienwohnung auf einem Pachtgrundstück kaufen, wird diese in der Regel als bewegliche Sache verkauft, sodass keine Grunderwerbsteuer anfällt. Wenn Sie jedoch später das dazugehörige Grundstück erwerben, kann diese Immobilie plötzlich als Immobilienobjekt angesehen werden. Die Folge? Sie zahlen nicht nur die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis des Grundstücks, sondern erhalten auch eine Nachforderung der Grunderwerbsteuer auf den ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie. Lassen Sie sich diesbezüglich daher immer gut beraten, damit Sie eine mögliche Nachforderung in Ihrem Angebot einkalkulieren können.

Bei Neubauten, die innerhalb von zwei Jahren fertiggestellt werden, zahlst du in der Regel 21 % Mehrwertsteuer anstelle der Grunderwerbsteuer. Vermietest du die Immobilie jedoch gewerblich? Dann kannst du diese Mehrwertsteuer als mehrwertsteuerpflichtiger Unternehmer zurückfordern, ohne dass du dich dafür bei der Handelskammer eintragen lassen musst. Voraussetzung ist, dass du:

• Die Wohnung hauptsächlich zur Vermietung zur Verfügung stellt (mindestens 90 %)
• Sie melden sich als Unternehmer beim Finanzamt an
• Regelmäßige Umsatzsteuererklärung einreichen

Bitte beachten Sie: Wenn Sie innerhalb von 10 Jahren verkaufen, müssen Sie möglicherweise (einen Teil) der zurückgeforderten Mehrwertsteuer zurückzahlen (Nachprüfungsfrist). Die Lösung? Liefern Sie im Rahmen der 37D-Regelung an einen anderen mehrwertsteuerpflichtigen Unternehmer. Die Nachprüfungsfrist läuft dann ganz normal weiter.

Kaufen Sie als umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer ein Mobilheim auf Pachtgrundstück? Auch in diesem Fall können Sie die 21 % Umsatzsteuer zurückfordern. Aber Achtung: Beim Weiterverkauf müssen Sie diese wieder abführen, selbst nach 5 Jahren. Es sei denn, Sie wechseln zur Regelung für Kleinunternehmer (KOR). Dann müssen Sie keine Umsatzsteuer mehr abführen und können umsatzsteuerfrei verkaufen.

Wenn Sie im Namen einer GmbH oder eines Einzelunternehmens kaufen, gehen Sie eine solche Investition in ein Ferienhaus professioneller an. Dies hat einige Vorteile:

• Weitere Abzugsmöglichkeiten (wie z. B. Abschreibungen)
• Keine Vermögenssteuer (BOX 3)

Es gibt jedoch auch Nachteile:

• Gewinne aus Verkäufen sind steuerpflichtig
• Die Eigennutzung ist begrenzt, oder man muss darauf Dividendensteuer zahlen
• Bei einem Verkauf an sich selbst (privat) musst du erneut Grunderwerbsteuer zahlen

Wenn Sie als Privatperson einkaufen und sich als umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen registrieren lassen, sind Sie zwar flexibler, haben aber weniger steuerliche Abzugsmöglichkeiten. Was sinnvoll ist, hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Lassen Sie sich gut beraten.

Das klingt alles nach viel – und das ist es auch. Aber wer weiß, worauf er achten muss, ist besser aufgestellt. Zusätzliche Kosten können sich auf Tausende von Euro belaufen. Die steuerlichen Vorschriften entscheiden darüber, ob eine Investition klug ist oder zu finanziellen Problemen führt. Lernen Sie die Fachbegriffe kennen, stellen Sie die richtigen Fragen und lassen Sie sich gut beraten.

Möchten Sie sichergehen, dass Sie beim Kauf einer Ferienimmobilie nicht Tausende von Euro übersehen? Lassen Sie sich dann persönlich von einem Spezialisten beraten. Bei Select Vakantievastgoed helfen wir Ihnen mit klaren Berechnungen, ehrlichen Vergleichen und einem Überblick über alle Kosten – noch bevor Sie den Vertrag unterzeichnen. Nehmen Sie unverbindlich Kontakt mit uns auf oder sehen Sie sich das aktuelle Angebot unter www.selectvakantievastgoed.nl an.